1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

• высокая ликвидность объектов;
• доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
• относительная доступность вкладов;
• большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

• зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
• высокая стоимость объектов недвижимости;
• низкий спрос на жильё в небольших городах;
• сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Пример

Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

Подробности по вопросу грамотных финансовых вложений читайте в статье «Что такое выгодные инвестиции в РФ».

Инвестиции в земельные участки

Заработок на земельных участках

Инвестиции в землю — один из самых давних видов вложения денег. В среднем вложенные средства окупаются уже через 4-5 лет, в зависимости от выбранного способа получения дохода.

Что можно делать с участком после покупки: 

• Перепродать через пару лет после повышения цены; 
• Сдавать в аренду землю фермерам; 
• Заняться выращиванием с/х культур и получать доход от их реализации; 
• Сдавать в аренду коттедж в случае покупки земли в поселке. 

В случае выбора последнего варианта особое внимание нужно обратить на наличие подведенных коммуникаций, так как в случае их отсутствия нужно быть готовым к дополнительным тратам. Также повысить привлекательность загородного дома позволит наличие хорошей дороги и наличие остановки общественного транспорта, а наличие развитой инфраструктуры еще больше упростить поиск покупателя и увеличит потенциальную прибыль инвестора.   

При покупке земли нужно обращать внимание на статус земельного участка, так как с его изменением могут возникнуть трудности. Также не стоит покупать участок, расположенный в низине, так как есть риск его подтопления в дождливое время года.    

Объекты для инвестирования

Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным. 1 Новостройки под сдачу Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро. Вариант 1. Покупка квартиры в новостройке с последующей перепродажей Вариант 2. Сдача квартиры в аренду С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее на 25-30% дороже. Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений. 2 Коммерческая недвижимость Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, купить коммерческую недвижимость сложнее с юридической стороны. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить и уладить вопросы с различными службами: пожарной, санэпидемиологической и т.д. Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика. Выгодные с точки зрения окупаемости объекты оцениваются от 5 млн и выше. 3 Загородная недвижимость Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные. Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду. Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент. 4 Ипотечные облигации Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам. Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить. Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг. 5 Заграничная недвижимость Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте. Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства. Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе. 6 Бумажная недвижимость и REIT Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью. Чтобы получить статус REIT, компания должна выполнять ряд требований: Минимум 75% активов инвестировать в недвижимость Минимум 75% прибыли получать от аренды недвижимости 90% прибыли выплачивать инвесторам в виде дивидендов При этом от самих инвесторов ничего не требуется. Достаточно купить на бирже акции на REIT — все остальное возьмет на себя управляющая компания. Трасты инвестируют в различные объекты недвижимости и сдают их в аренду. Это могут быть как многоквартирные дома, так и торговые центры, больницы или офисы. В одном трасте могут находиться десятки различных зданий. Инвесторы REIT получают большую часть прибыли от выплаты дивидендов, но также доход можно получить при росте стоимости самих ценных бумаг.

2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов

Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.

Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.

Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.

Подробнее об инвестициях в бизнес – в специальной статье журнала.

Вариант 1. В жилую недвижимость

Этот способ наиболее доступен и характеризуется минимальными рисками. Смысл инвестиций в жилые объекты предельно ясен: сначала приобретаем жилплощадь, затем продаём её по более высокой цене или зарабатываем на аренде.

При выборе квартиры обязательно учитываются следующие параметры:

• район (престижный, удаленный, «спальный», «студенческий»);
• планировка;
• состояние;
• инфраструктура (есть ли в шаговой доступности транспортные развязки, детские сады, школы, супермаркеты).

Если вы хотите сделать приобретение с максимальной выгодой, придётся заниматься поиском объекта самостоятельно, без привлечения риэлтора. Значение имеют любые мелочи, включая вид из окна, национальный состав района и контингент соседей.

Вариант 2. В коммерческую недвижимость

В коммерческие объекты вкладываются более опытные инвесторы. Это могут быть как небольшие офисные и торговые помещения, так и большие по площади здания под склады, супермаркеты, производство.

Помещения для бизнеса и делопроизводства пользуются стабильным спросом. Тысячи мелких, средних и крупных предпринимателей готовы платить аренду за предоставленные площади, а владельцу остаётся лишь получать регулярные дивиденды.

Аренда – классический пример пассивного дохода, когда заработок инвестора не зависит от его трудозатрат. В случае коммерческой недвижимости есть существенный нюанс – вклады в такие объекты начинаются с 5-7 млн. рублей.

Вариант 3. В землю

Земельные участки дешевле квартир и тем более коммерческих помещений.

Это тип вложений имеет существенные преимущества:

• вероятность мошеннических операций с землёй сведена к минимуму;
• никаких ремонтов, оплат жилищных услуг участки не требуют;
• купить землю гораздо проще, чем любую другую недвижимость;
• низкое (относительно) налогообложение;
• оформление документов упрощено;
• привлечения посредников (риэлторов) тоже не требуется.

Земельные участки классифицируются по целям их эксплуатации. Краткосрочные инвестиции с минимальными расходами делаются в земли, предназначенные под строительство. Долгосрочные вклады выполняются в земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Негативный момент – ужесточение государственного контроля над использованием территорий. Буквально в момент написания статьи стало известно об изменении порядка налоговых начислений на землю в сторону увеличения.

Вариант 4. В зарубежную недвижимость

Вклады в жильё за рубежом расцениваются знатоками как высокодоходные и надёжные. В других государствах недвижимость с годами тоже не дешевеет, а наоборот – прибавляет в стоимости.

Такие инвестиции оправдывают себя как с точки зрения будущих доходов, так и в качестве резервного жилья на случай выезда за рубеж.

Вариант 5. В загородную недвижимость

Операции купли/продажи с загородными коттеджами и дачами приносят инвесторам стабильную прибыль, особенно в больших городах. Причина очевидна – каждый житель мегаполиса хочет отдыхать на свежем воздухе, подальше от шума и загазованности.

Варианты приобретения загородного жилья многочисленны:

• покупка недостроенного объекта;
• готового коттеджа;
• участка под строительство.

Такие вложения с течением времени становятся всё более перспективными. Однако при выборе объекта обязательно учитывайте местоположение, инфраструктуру, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортного проживания показатели.

Для наглядного сравнения различных вариантов инвестирования объединим их в таблицу:

№	Тип недвижимости	Доходность	Особенности
1	Жилая	Высокая (от 20 до 70% за 2-4 года)	Для получения доходов с аренды рассчитывайте на длительные сроки
2	Коммерческая	Высокая	Рассчитана на долгосрочную эксплуатацию
3	Земельные участки	Средняя	Минимум налогов и упрощённая схема оформления покупки
4	Зарубежная	Не определена	Доходность зависит от экономических факторов в стране приобретения
5	Загородная	Высокая	Зависимость от инфраструктуры

Другие варианты высокодоходных и безопасных вложений рассмотрены в статье «Инвестирование для начинающих».

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Watch this video on YouTube

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег

Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Watch this video on YouTube

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Watch this video on YouTube

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Watch this video on YouTube

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Watch this video on YouTube

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Способы увеличить прибыль с аренды

После покупки недвижимости инвестору следует позаботиться о дальнейшем получении максимальной выгоды от сдачи объекта в аренду. Если жилплощадь приобреталась с использованием кредита, ежемесячная оплата приблизительно равна платежу в банк (плюс-минус зависят от срока кредитования и первоначального взноса).

Но есть способы повысить арендный доход:

• Сдавать квартиру посуточно. Метод требует затрат времени и сил собственника, нужны реклама для привлечения арендаторов, регулярный контакт с ними, содержание помещения в чистоте и порядке. Но и доход при этом может вырасти в 2-3 раза, при условии, что квартира большую часть времени будет занята.
• Сделать перепланировку. Сегодня стало популярным из одной квартиры делать несколько обособленных зон, квартир-студий, или просто комнат с отдельным входом. Тогда можно заключать договор аренды сразу с несколькими жильцами, каждый из которых будет платить как за отдельное жилье. Перед покупкой квартиры для таких целей важно учесть ограничения в изменении квартир. Так первые этажи предпочтительней для переноса или увеличения санузлов, а на верхних этажах больше вариантов с перестановкой межкомнатных стен. Ремонт требует дополнительных вложений, но ежемесячный доход вырастет пропорционально количеству новых жильцов.
• Перевести жилое помещение в нежилое. Если квартира на первом этаже, из жилой недвижимости можно сделать коммерческую. Переоформление займет от полу года до двух лет, вероятны трудности с получением разрешений и согласованием с жильцами дома, нужны вложения в ремонт. Но при условии заключения долгосрочного договора аренды с торговой организацией, собственник обеспечивает себя стабильной высокой прибылью. Вариант возможен, если займ в банке оформлен не в виде ипотеки, а как потребительский кредит. Рискованный и трудный метод, однако в итоге вырастет не только арендная плата, но и стоимость самого объекта недвижимости.

Читайте также:  Размер дивидендов Сбербанка в 2021 году на одну акцию, дата выплаты

Распространенные методы получения дохода от вложения средств в недвижимость

По мнению экспертов, выбор конкретного вида инвестирования имеет второстепенное значение. Инвестиции в залоговую недвижимость отличаются от вложений в другие активы лишь характером заключенной сделки. Первостепенной важностью являются методы получения прибыли от использования приобретенного актива. Ниже мы предлагаем рассмотреть основные методы заработка на объектах недвижимого имущества.

От сдачи в аренду

Первым методом является сдача приобретенного жилья в арендное пользование. Главным фактором в этом направлении деятельности является уровень востребованности актива. В случае с жилыми помещениями первостепенная важность уделяется инфраструктуре района. Отдаление от станций метро, школ и детских садов может привести к значительному снижению стоимости актива.

Дальнейшая перепродажа

Покупка квартир с целью последующей перепродажи заслуживает отдельного внимания. В данном случае, предприниматель должен тщательно продумать свою стратегию. В установленную цену необходимо включить не только личную прибыль, но и затраты на оформление сделки, а также сопутствующие издержки.

Иные способы

Еще одним интересным методом заработка является создание хостела в приобретенном объекте. Хостел является комфортабельной квартирой, превращенной в бюджетную версию отеля. Как правило, вместимость среднестатистического хостела составляет двенадцать человек. Имеющаяся площадь должна быть распределена на несколько отдельных зон, оборудованных всей необходимой техникой для комфортного проживания гостей.

Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства

3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов

Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.

Этап 1. Определяем свои финансовые возможности

Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.

При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.

Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости

Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.

Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.

Этап 3. Выбираем объект недвижимости

Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.

Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.

Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.

Этап 4. Приобретаем недвижимость

При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.

Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.

Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду

Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.

Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.

Как повысить доходность инвестиций

Цель инвестора — максимально увеличить прибыль. Чтобы добиться этого, можно воспользоваться нижеперечисленными способами.

Разделение большой квартиры на студии

По оценкам экспертов, аренда однокомнатной квартиры в России может принести собственнику порядка 20 тысяч рублей.

Владельцу недвижимости выгоднее сдавать жилье нескольким арендаторам. Если в собственности имеется квартира с большой площадью, можно обустроить в ней две функциональные студии и заселить двух человек. Получится заработать с каждого по 15 тысяч рублей.

Если собственнику принадлежит недвижимость большой площади (от 100 кв.м) можно организовать собственный бизнес (например, хостел).

Перепланировка

Перепланировка делает объект недвижимости более функциональной без изменения общей площади. Как показывает статистика, можно добиться увеличения стоимости квартиры на 15-30%.

Перед перепланировкой жилого помещения необходимо изучить требования законодательства. Запрещено сносить несущие конструкции или производить расширение кухни за счет жилых помещений более чем на 25%.

Перепланировка должна быть согласована в районной администрации, архитектурном подразделении БТИ. Если этого не сделать, собственник недвижимости будет оштрафован. Продать объект станет сложнее, цена упадет, затраты не окупятся.

Расширение помещения за счет достройки

Способ подходит для частных домов, коттеджей, частично первых этажей многоквартирных домов. При переустройстве загородной недвижимости допускается надстройка дополнительных этажей, переоборудование чердачных помещений в мансарду, надстройка балкона или веранды.

Расширить жилплощадь на первых этажах многоэтажных домов можно за счет балкона и только после получения разрешения от БТИ и муниципальных властей.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно

Этот способ целесообразно использовать, если предварительно изучить спрос на недвижимость в конкретном районе и параметры жилплощади. Если квартира расположена на первом этаже многоэтажного дома, ее можно использовать в коммерческих целях. Уровень дохода возрастет, если помещение находится в районе с высокой деловой активностью, проходимых зонах.

Получение прибыли от перепрофилирования недвижимости характерно для крупных городов. В небольших населенных пунктах возможность увеличения прибыли минимальная.

Качественный ремонт

Один из факторов роста стоимости квартиры — качественный и дорогой ремонт. Многие арендаторы готовы платить больше за эксклюзивный ремонт из дорогостоящих материалов.

По оценкам экспертов, в зависимости от качества ремонта, стоимость квартиры может вырасти на 15-20%. Если все ремонтные работы выполнены собственноручно владельцем без наемных работников, прибыль будет выше.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

4. Как покупать недвижимость дешево – советы начинающему инвестору

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» — людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Читайте развернутый материал по этой теме – «Инвестиции в строительство».

Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.

Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

Ориентировочные сроки окупаемости

Отличительной чертой этого бизнеса является долгий срок окупаемости. По мнению специалистов, этот фактор является одним из самых значимых недостатков данного направления инвестиционной деятельности. Средняя продолжительность этого временного отрезка равна десяти годам.

Довольно интересен тот факт, что подобные сроки являются крупными даже для тех направлений инвестиционной деятельности, которым свойственен долгосрочный характер. В качестве примера можно привести инвестиции в бизнес, которые окупаются в течение пяти лет. Важно понимать, что данные направления инвестиционной деятельности имеют схожие черты, в виде одинакового объема вложенных средств.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Заработок на коммерческой недвижимости

Доход от аренды коммерческой недвижимости значительно выше, чем от квартир и домов. Однако и риски здесь выше.

☝️ Самый главный из них заключается в том, что во время кризиса коммерческая недвижимость не пользуется большим спросом. 

Более популярна долгосрочная аренда, когда договор заключается на несколько лет вперед. Однако также можно зарабатывать хорошие деньги на почасовой аренде элитных объектов, например, для конференций, концертов, вечеринок и т.д. Но этот вид бизнеса значительно уступает инвестициям в коммерческую недвижимость с целью долгосрочной аренды. 

Основной момент, который необходимо продумать — это процент увеличения арендной ставки. Это может стать актуальным в будущем, например, если недалеко от вашего объекта будет улучшена инфраструктура, транспорт, или государство изменит законодательство в сторону повышения расходов для владельцев недвижимости.     

Также советуем вам посмотреть видео о том, как правильно инвестировать в недвижимость по принципам, которых придерживается миллиардер Роберт Кийосаки: 

Инвестиции в недвижимость по Роберту Кийосаки

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги

Выгода инвестирования непосредственно зависит от выбранного способа. Следует проанализировать рынок и определить перспективные направления для вложений.

Жилая недвижимость

Покупка жилой недвижимости — вариант для частных инвесторов, характеризующийся низким уровнем риска. Заработать можно несколькими способами:

• покупка недвижимости для перепродажи по завышенной цене;
• покупка для сдачи в аренду (долгосрочную или краткосрочную).

Вкладываться можно, как во вторичку, так и в покупку квартиры в новостройке. Для подбора выгодных вариантов в новостройках, вы можете воспользоваться базой новостроек Москвы и Санкт-Петербурга

Коммерческая недвижимость

Какие критерии сказываются на инвестиционной привлекательности объекта:

1. Местонахождение. Спросом пользуются квартиры в тихих районах с благоприятной экологической обстановкой. Дорогие помещения расположены ближе к центру города, на окраинах представлены более экономичные предложения.
2. Инфраструктура. Поблизости должны находиться школы, детские сады, больницы, остановки общественного транспорта, объекты торговли. В противном случае привлекательность недвижимости снижается, что отрицательно сказывается на ее стоимости.
3. Состояние квартиры. Помещения с качественным ремонтом пользуются большим спросом. Это позволит увеличить стоимость квартиры при перепродаже или сдаче в аренду на 15-25%.
4. Социальная и криминогенная обстановка. Если объект расположен в неблагополучном районе, цены естественным образом снижаются.

Подходит для опытных инвесторов. К коммерческой недвижимости относятся проекты для супермаркетов, складов и производственных цехов, торговые зоны и офисные помещения. Они пользуется большим спросом у бизнесменов, готовых платить аренду.

Ключевое преимущество коммерческих проектов — получение пассивного дохода. Прибыль инвестора не зависит от затраченного времени. А единственный минус — высокая цена объектов. Для инвестирования в этом направлении потребуется крупная сумма.

Земельные участки

Вариант подходит начинающим инвесторам и тем, у кого ограничены средства.

Преимущества инвестиций в землю:

• минимальный риск столкнуться с мошенниками;
• небольшой налог;
• простота оформления сделки (можно обойтись без риелторов);
• отсутствие дополнительных расходов (коммунальные платежи и содержание).

При покупке земельных участков следует учитывать цель использования. По закону на землях, предусмотренных для ИЖС, невозможно организовать бизнес.

Для получения прибыли рекомендуют вкладываться в землю под частное строительство. Долгосрочные вложения предназначены для использования в промышленных и сельскохозяйственных целях.

Загородная недвижимость

Это одно из перспективных направлений инвестирования. Получить прибыль можно тремя способами:

• покупка недвижимости для перепродажи по завышенной цене;
• покупка земли под ИЖС, последующее строительство и продажа;
• сдача в аренду.

Принимая решение о вложениях в этот сегмент, проанализируйте месторасположение, наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Строительство недвижимости

Этот способ подходит для опытных инвесторов с крупными денежными накоплениями. Чтобы построить недвижимость «с нуля», потребуется много времени и средств. Получить прибыль можно, если заверить покупателей в благонадежности, качестве застройки. В противном случае проект рискует не окупиться.

Вложения в парковочные места

С каждым годом ужесточают санкции за парковку в неподходящих местах. Поэтому организация парковочных зон становится перспективным направлением для инвесторов. Единственный минус — способ доступен исключительно в городах с плотной застройкой.

Несмотря на то, что парковочные зоны пользуются спросом, проект имеет немалую долю риска, предугадать доход невозможно.

Участие в фондах недвижимости

Паевой инвестиционный фонд представляет собой траст недвижимого имущества. Вложение средств в ПИФ подходит для инвесторов с небольшим капиталом, которые не хотят заниматься управлением недвижимостью.

Фонд работает по такой схеме:

1. Инвесторы вкладывают в развитие компании собственные накопления.
2. Организация назначает на управленческую должность опытных профессионалов.
3. Используя полученные средства, фонд проводит операции с недвижимостью.
4. Прибыль делится между инвесторами пропорционально вложениям (перед этим уплачивается комиссия инвестиционного траста).

Риск в том, что можно натолкнуться на компании-однодневки. Следует изучить информацию о фонде, проанализировать деятельность организации, пообщаться с лицами, участвующими в управлении недвижимостью.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость приобретается для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Важно изучить законодательные акты государства, где планируется покупка. В некоторых странах для иностранцев выгодные условия для приобретения квадратных метров, в то время как в других — требования ужесточены.

Идеальный вариант — покупка недвижимости в популярных туристических зонах, курортных городах. Такая недвижимость приносит дивиденды и редко теряет в цене.

Облигации

Этот вид пассивного дохода работает аналогично вкладам с фиксированной доходностью. 

В этом случае бизнес или государство с помощью облигаций берет у вас деньги в долг. За это вы можете получать проценты по долгу — купоны, которые компании платят раз в квартал или полгода. Обычно условия зависят от облигации и оговариваются заранее — на сколько лет компания берет деньги в долг, под какой процент и как часто будет их выплачивать.

Продать облигации можно в любое время, даже раньше оговоренного срока. Но по рыночной цене, которая может измениться. Иногда это даже «на руку» — можно выиграть на разнице покупок и продаж.

Порог входа. От 1000 рублей.

Доходность. Обычно доход по облигациям немного выше, чем по вкладам, — до 10% годовых. Бывают ставки и выше, но в этом случае высокий риск дефолта эмитента — можно как заработать, так и потерять вложенные средства.

Риски. Можно потерять как проценты так и тело инвестиции в случае банкротства компании, выпустившей ценные бумаги. Также если облигация непопулярна, ее будет сложно купить или продать по рыночной цене. Более того, большинство классических облигаций также как и вклады никак не защищены от инфляции.

Как подстраховаться. Чтобы избежать указанных рисков, лучше вложиться сразу в несколько облигаций и сформировать диверсифицированный портфель из ценных бумаг разных компаний в разных валютах. Лучше обращать внимание на облигации крупных компаний как российских, так и иностранных. И не гнаться за высокой доходностью — она может привести к потере денег.

5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – Тинькофф Банк, Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Совкомбанк, Уральский Банк, ВТБ Банк Москвы.

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.